부동산경매공부 권리분석 임장 등기부등본 배당순위 우선변제권 말소기준권리 최우선변제권 (1)

권리분석과 임장활동은

입찰에서 낙찰까지의 과정 중

입찰 전에 꼭 해야하는 중요한 일입니다!

 

저는 이 권리분석과 임장활동을

입찰의 씨앗이라고 부르고 싶습니다.

 

좋은 품종의 씨앗을 심어

물을 주고 햇빛을 씌어주면

무럭무럭 자라나 꽃이 되고 나무가 되듯이,

 

입찰 전, 권리분석과 임장활동을 잘하면

분명히 낙할 후 투자한 것보다 더 큰 수익이 되어

자신에게 돌아올 것입니다.

 

권리분석과 임장활동은

좋은 품종의 씨앗을 찾아내는 과정이라고

생각하면 좋습니다.

 

그럼,

하나하나 자세히 살펴보도록 하겠습니다!

낙찰 후 투자한 금액에서

손실을 보지 않기 위해서는

권리분석을 정확하게 해야 될 필요가 있습니다.

 

특히,

위의 5가지를 통해

권리분석을 잘 할 수 있도록

매일 1~2시간 정도 물건검색을 통해

좋은 물건을 찾는 것이 중요한 것 같아요!

등기부등본으로 권리분석을 시작해보자!

등기부등본은 부동산의 히스토리를 담은 문서입니다.

등기부등본을 보는 방법은

주민센터 또는 대법원인터넷등기소에서 발급을 받아

볼 수 있으니까 참고하시면 좋을 것 같아요.

또한 토지와 건물에는 각각 등기부등본이 있답니다.

 

집합건물?

아파트, 빌라, 오피스텔과 같이 한 건물이지만

층마다 다른 집주인들이 있는 건물을 집합건물이라고 해요.

이곳은 토지와 건물의 등기부가 하나로 합쳐져 있습니다.

단독주택의 경우는

토지와 건물 두 개로 나눠져 있으니

참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

표제부

등기부등본을 발급받고 서류를 확인해보면

표제부와 갑구 을구로 구성되어 있습니다.

표제부는 건물의 표시와 전유부분의 건물의 표시로

집의 주소와 면적, 어떤 구조인지와

해당 물건에 대한 층, 호수, 면적, 대지권지분을

확인할 수 있습니다.

 

갑구

갑구는 소유권에 대한 내용이 기재되어 있습니다.

이 집이 어떤 집주인을 거쳐서 지내왔고,

지금은 어떤 집주인이 가지고 있는지를 확인할 수 있죠.

또한 소유자에 대한 압류, 세금, 기타 권리사항이

포함되어 있어 집주인이 갚을 빚을 볼 수 있습니다.

 

을구

을구는 갑구에 대한 내용 외에 집에 대한 내용이 있습니다.

집을 담보로 대출받게 되면 여기에 표시됩니다.

 

등기부 등본 속 빨간 줄?

등기부등본을 보게 되면

빨간 줄을 많이 보게 되는데요.

빨간 줄이 있는 것은 말소되었다는 뜻입니다.반면에, 빨간 줄이 없다면 유효한 권리입니다.

 

경매에서 날짜가 가장 빠른 권리 1개 외에모두 왠만하면 말소 시켜주는데,말소에 대한 부분은 조금 이따가 살펴보겠습니다.

필요비와 유익비

필요비는 집 관리비용, 유익비는 집 공사비용입니다.

간혹 임차인이 공사비용을 빌미로

유치권을 주장할 수도 있겠지만,

법적으로 인정되지 않으니까 크게 신경쓰지 않아도 됩니다.

 

임금채권과 최우선변제금

2순위로 다른 권리보다 먼저 받을 수 있는 순위입니다.

임금채권은 주로 공장 등 회사가 소유한 물건을 통해

확인이 가능합니다.

또한 소액임차인을 보호하는 최우선변제금도 있습니다.

이 최우선변제금은 각 지역마다 조금씩 다릅니다.

나중에 좀 더 자세하게 알아보겠습니다.

2순위 권리들은 안분배당으로 비율별 지급을 받아요.

 

당해세

당해세는 물건에 대한 세금을 말합니다.

상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 도시계획세,

공동시설세, 지방교육세 등

 

경매에서는 주로 재산세와 종합부동산세가 있는데,

주거용 물건은 재산세가 그리 크지 않습니다.

하지만 공장이나 상가는 금액이 크기 때문에

주의가 필요합니다.

 

우선변제권

당해세 때문에 임차인이 보증금을 받지 못하는 일이

종종 발생하게 되다 보니

국가에서 임차인을 보호하기 위해서

2023년 4월 이후 매각건부터

확정일자가 빠른 임차인의 임차보증금을

당해세보다 먼저 받을 수 있도록 하게 되었어요.

보증금, 근저당권, 전세권, 담보가등기, 임차권등기,

당해세를 제외한 세금 등은 우선변제권을 가집니다.

 

우선변제권의 배당순위는

1. 접수번호 순서대로 (같은 날짜일 경우)

2. 접수순서를 모를 때, 임차권과 근저당이 같은 순위일 때, 가압류라면 안분배당

3. 임차인의 우선변제권이 생기는 날은 전입과 확정일자 중 늦은 날짜 기준