전세사기 예방 가이드북

요즘 부동산 시장에서 전세사기가 정말 빈번하게 발생하고 있습니다. 그만큼  전세사기 유형이 다양해졌다는 것을 알 수 있습니다. 소중한 내 집 마련을 위해 힘들게 준비한 자금을 지키기 위해서 조금이라도 도움이 되고자 가이드북을 준비해보았습니다.

전세사기 예방 가이드북으로 전세사기 유형들을 살펴보고 어떻게 예방할 수 있는지를 자세히 알아보겠습니다.

 

전세사기 예방 가이드북

 

전세사기 유형

1. 갭 투기 (세모녀 전세사기)

사건내용

갭 투기로 인한 전세사기 중 대표적인 예입니다. 두 딸 명의로 빌라를 수백채 사들인 뒤 보증금을 가로챈 사건입니다. 대규모 무자본 갭투기로 임차인 85명에게 183억원의 전세보증금을 가로챈 혐의로 재판에 넘겨진 주범 김모씨가 1심에서 징역 10년을 선고받았습니다. 재판부는 서민층과 사회초년생 등 피해자의 삶의 기반을 뿌리째 흔드는 중대 범행이라고 말했습니다.

갭투기란?

갭 투기는 주택의 매매가와 전세가 차이가 적은 주택을 전세 세입자를 구해 그 돈으로 매매 대금을 치르게 되는 방식입니다. 결과적으로 적은 자본금만 있으면 되고, 집주인은 보증금을 반환하지 못해 세입자가 어려움을 겪게 됩니다. 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말합니다.

위험손실 요소

갭투기는 레버리지가 큰 투자입니다. 세입자를 모집해서 세입자의 돈으로 투자하는 것이기 때문에 임대인이 투자에 실패할 경우 세입자들도 같이 피해를 보게 됩니다. 그래서 갭 투기는 깡통주택이나 전세사기로 이어질 확률이 높습니다. 이러한 매물은 집을 구할 때 피하는 게 좋습니다.

 

2. 깡통주택 (2022 빌라왕 사건)

사건내용

2022년 12월 경 깡통주택을 많게는 수천 채 단위로 보유한 악질적인 임대인, 일명 빌라왕 몇 명 때문에 수백 세대의 세입자들이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입게 된 사건입니다. 조직적으로 이루어진 범죄였고, 빌라왕들 중 일부가 사망하여 아예 보증금을 돌려받을 길이 사라진 피해자들도 많이 생겼습니다.

깡통주택이란?

깡통주택은 주택담보대출과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 집의 실제 매매가에 가깝거나 대략 80% 이상 더 높은 경우를 말합니다. 

위험손실 요소

이런 경우 만약에 집주인이 주택담보대출금을 제때 갚지 못해 집이 경매에 부쳐지기라도 하면 세입자 역시 피해를 볼 수 있습니다.  집주인이 경매된 금액에서 주택담보대출금을 갚고 나면, 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수도 있기 때문입니다. 지금처럼 부동산 시장이 침체해 있는 주기가 길어질수록 이런 일이 발생할 확률이 높습니다.

 

3. 법을 악용한 전세사기 사건

유형1) 이중계약과 중복계약

이중계약 : 중개인이 세입자와 전세계약을 맺고 나서 집주인에게 월세계약을 맺은 것처럼 속이는 방식입니다. 이중계약에 당한 세입자는 집주인으로부터 월세가 밀리고 있다는 사실을 통보를 받고서야 사기당했다는 것을 깨닫지만, 중개인은 이미 잠적했기 때문에 전세보증금 회수가 어려워지는 것입니다. 또한 이런 경우 임대인과 임차인의 계약 자체를 무효로 만들어버려 법적으로 보장받을 수 없다는 점을 알고 악용한 사례입니다.

중복계약 : 주택 매물 한 채에 여러 세입자와 동시에 계약 후 보증금을 챙기는 방식입니다. 시세보다 저렴하게 전세를 놓는 것처럼 속여서 여러 세입자에게 전세금을 받아 통째로 가로채는 것인데, 전세보증금 잔금일을 같은 날로 지정해놓으면 세입자들은 서로를 확인할 수 없다는 점을 악용한 사례입니다.

유형2) 부동산 권리관계 허위 고지

임대차 계약 대상 건물에 저당권 설정, 압류, 경매 진행 등 우선순위 권리를 숨기고 계약을 체결한 후 보증금을 가로챈 방식입니다. 전월세 세대수 현황, 재산 상태를 허위로 알리거나 묵비해서 정상적으로 보증금을 반환할 수 있는 것처럼 기망해 보증금을 편취한 사례입니다.

유형3) 소유자 행세 등 無권한 계약

신탁 사기의 형태입니다. 소유권이 부동산 신탁회사로 넘어가 집을 임대차할 권한이 없는 위탁자가 세입자를 속여 전세계약을 맺고 보증금을 빼돌리는 방식입니다. 신탁원부 발급이 번거롭고, 권리 관계 파악이 어려운 점을 악용한 사례입니다.

유형4) 허위 보증 보험

보증을 받을 수 없는 건축물을 대상으로 하위의 임대차 계약을 체결해 편취하는 방식입니다. 전세 대출이나 보증보험 등을 주거복지 차원에서 상대적으로 손쉽게 받을 수 있게 한 점을 악용한 사례입니다.

 

전세사기 예방법

전세사기 유형들을 정리해보았습니다. 위의 내용들은 대표적인 사례들인데, 이 외에도 유형들이 참 많습니다. 사기를 치려고 작정하면 어떠한 방법으로든 사기를 치기 때문에 세입자 입장에서는 당할 수 밖에 없는 안타까운 현실입니다. 특히 요즘 전세사기로 인한 피해가 대규모로 전국에서 발생하고 있습니다. 그러다보니 세입자들은 앞으로 집을 구할 때 자신도 전세사기를 당하지 않을까 염려하게 됩니다.

이러한 피해를 방지하고 예방하기 위해서는 전세사기 예방법 체크리스트를 숙지해야 합니다.

전세 계약전 체크리스트

1. 주택 매매가, 전세가 확인 방법

★ 인터넷으로 확인하는 방법

국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 빠른 확인이 가능합니다.

 

매매가,전세가 확인하러 가기!

 

★ 앱으로 확인하는 방법

국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보에서 빠른 확인이 가능합니다.

 

★ 한국부동산원 부동산테크

시세와 실거래 기록을 열람할 수 있고, 다양한 부동산 정보와 정책을 실시간으로 확인할 수 있습니다.

 

부동산 정보 실시간 확인

 

★ 시세정보업체

네이버, 직방, 다방 등 다양한 시세정보 업체를 활용해서 확인이 가능합니다.

2. 주택 임대차 표준 계약서 사용

대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있습니다. 공인중개사에게 표준 계약서를 사용하도록 요청하시면 됩니다.

 

표준계약서 받으러 가기

 

3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인

전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제가 가능합니다. 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모가 있는지 확인해 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다. 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 을구에서 근저당 및 전세권 확인이 가능합니다.

 

등기부등본 발급하러 가기

 

4. 임대인의 세금 체납여부 확인

미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세 피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다. 임대인의 납제증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다. 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급이 가능합니다. (임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위택스 등 온라인으로도 발급이 가능)

 

5. 선순위 보증금 확인

다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하기 때문에 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다. 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문해 확정일자 부여 현황을 발급받으면 됩니다. (임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다.)

 

전세 계약후 체크리스트

1. 임대차 신고

임대차계약 신고는 법적 의무입니다. 대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다. 온라인신고 또는 관할 주민센터를 방문해 신고하시면 됩니다. (확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서가 필요합니다.) 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원 초과된 계약을 한 임차인이면 신고를 하셔야 합니다.

 

온라인신고 바로가기

 

2. 전입신고

전입신고는 법적 의무입니다. 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고해야 하고, 위반 시엔 주민등록법상 과태료 최대 5만원이 부과됩니다. 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다. 관할 주민센터 방문하거나 정부24 온라인으로 신고하시면 됩니다.

 

정부24 전입신고 바로가기

 

3. 전세보증금 반환보증 가입

전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 드립니다. 단, 수도권은 보증금 최대 7억, 비수도권은 최대 5억까지 보증 가입이 가능합니다. 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하시면 됩니다.

 

주택도시보증공사 바로가기

 

한국주택금융공사 바로가기

 

서울보증보험 바로가기

 

내 집 마련 전세 or 월세

요즘 전세사기도 많고, 대출 금리도 많이 높다보니 무주택자 입장에서 집을 매매하는 것은 당연히 어렵고, 전세를 구해야 하는지에 대한 의구심까지 들게 됩니다. 그래서 현실적으로 어떻게 구하는 게 맞을까 곰곰히 생각해보다가 나름의 기준을 잡아보았습니다.

주거비용은 월급의 10%를 넘지말자!

소득수준과 지출비중 파악

제가 회사에서 받는 급여는 250만원 정도이고, 급여외에 평균적으로 10만원 정도 식대청구비가 들어옵니다. 그리고 별도수익금액이 2만원입니다. 그래서 한 달에 버는 금액은 262만원 정도 됩니다. 고정지출은 급여의 26%, 월세는 급여의 8.1% 정도 됩니다. 그 외에 집에 들어가는 관리비가 급여의 6~8% 정도 됩니다. 다해서 총 지출금액은 급여의 40% 정도입니다.

무조건 OO이 좋다?

무조건 전세가 좋다 또는 무조건 월세가 좋다라는 생각은 하지 않는 게 좋습니다. 요즘처럼 변동성이 큰 상황에서는 더 그렇습니다. 금리나 시장경제 상황을 지켜보면서 현명하게 판단하는 것이 중요합니다. 또한 무엇보다 중요한 것은 내 소득수준에 맞는 라이프스타일을 유지함으로 투자나 저축을 하기 위해 노력한다면 젊을 때 고생하더라도 노후에는 편안한 삶을 살 수 있지 않을까 생각해봅니다.

주거비와 관리를 동시에

요즘은 전기, 수도, 가스에 대한 기준금액이 높아지면서 부과되는 관리비 금액도 높아지고 있습니다. 그러다보니 때로는 관리비가 월세 또는 전세대출 원금만큼 들어가는 경우도 생기게 됩니다.

따라서 전세든 월세든 주거형태를 결정하기 전 고려할 부분으로 주거비용과 관리비용을 합쳐서 조금이라도 매월 지출 금액이 적은 쪽을 선택하는 것이 바람직합니다.

 

글을 마치며

나도 전세사기를 당하지 말라는 법은 없습니다. 늘 위험에 노출되어 있습니다. 특히 요즘처럼 피해자가 많이 생겨나고 있는 시점에서는 더 조심하고 조심해야 합니다. 전세사기 예방 가이드북을 참고하셔서 이러한 피해를 입지 않으셨으면 좋겠습니다. 또한 좋은 집을 잘 구하셔서 여러분의 삶이 행복하셨으면 좋겠습니다.